黄金周广州楼市供大于求
广州十区供货情况
今年十一黄金周，广州楼市供应充足，市民选择余地大。
哪个板块将炙手可热？
在过去的每一个黄金周，广州楼市几乎都会随之崛起一个板块，如之前的金沙洲、花都、白云新城等。虽然踏入2008年后，广州楼市陷入了低迷状态，但在五一这个传统的营销节点，集中了7个新开楼盘的“宝岗大道—江南西”板块由于新货多、供应足、产品结构丰富，吸引了大批的消费者到来，成为当时楼市最热的区域。那么，在即将到来的十一黄金周，又会有那个板块成为城中热点呢？
能否成“热土”关键看供应
经过多年的发展，广州楼市几乎已到遍地开花的局面，各区域、各板块的楼市都相当成熟。同时，从近一年多的土地供应情况我们也不难看出，目前除新成立不久的萝岗区之外，其他各区的房地产市场已经达到相当的饱和状态。因此，注定了在这个黄金周广州楼市不太可能会崛起一个新的楼市板块。
同时，不少业内人士均表示，由于上半年广州楼市一直处于低迷的状态，加上五一被憋在家里的消费者有可能会选择十一长假出游。因此，广州楼市到时候还能否出现以往的火爆场面，他们心里还没底。至于那个板块能说炙手可热，关键还要看这个区域的产品集中度，以及产品类型、价格和促销手段等因素。
首次置业可关注郊区产品
今年的低迷，虽然在一定程度上拖慢了楼市的发展速度，但在另外一方面也对楼市起到了“净化”作用：投资客、炒房客的大量撤离，让有刚性置业需求的消费者在入市的时候更加从容。特别是对于首次置业者来说，更可以多关注价格已经调至“3字头”的郊区楼盘。
其中，东部楼市无疑是有望成为今年十一的楼市热点。由于这一区域目前的房价调整已经基本到位，大多的洋房产品价格均在3000～4000多元/平方米，有望会吸引大批的首次置业者关注。据了解，该区域有碧桂园凤凰城 在黄金周推出新货，预计价格在4000元/平方米左右。同时，将在十一开盘的恒大山水城，也将推出300套左右的单位，包括有洋房及别墅产品。其中，洋房均价为3320元/平方米，而别墅均价也仅为5600多元/平方米。而夹于凤凰城和恒大山水城之间的金地荔湖城，近期也推出了价格从3300元/平方米起的“荔湖城一号”洋房组团。因此，这一区域在该三大项目“3字头”产品的带动下，有望成为十一期间的一个热点区域。
而“从化—花都”等北部板块，在近期也将推出保利城及富力·金港城两大项目，加上逸泉山庄、雅居乐·御宾府、天湖峰景、上城湾畔等在售项目，市场供应充足，价格也多为3000～4000元/平方米左右。
换房一族中心城区选择多
中心城区方面，“宝岗大道—江南西”板块最有希望在国庆黄金周延续今年五一期间的人气，近期的供应量也不容忽视。其中除可逸豪苑还将计划在十一前后推出三期单位之外，翠城花园、兰亭熙苑、翠屏·翰宇贵都等项目同样在十一期间有不少的产品可选择。
在价格进一步得到调整之际，十一的珠江新城有望重新成为广州楼市的一个热点，一改今年多个小假期表现逊色的颓势。
另外，值得关注的区域还有白鹅潭板块。这一区域目前的价格尚处于中心城区的洼地，性价比优势大。同时，在产品供应方面，除逸彩新世界、力迅原筑等楼盘会推出新货之外，由于进行形象升级而封盘多时的恒荔湾畔，也将在本月19日重新开售，推出最后的200多套单位，其中多为两房，价格也会有所调整。
可以入市了吗？
根据某网对阳光家缘成交数据的统计，在9月1～6日期间，全市共成交了672套住房，日平均成交量仅为112套，比8月下降34%。成交萎缩让许多持币观望者仍在犹豫不决，不少人甚至期待出现更大幅度的降价。然而，业内专家却表示，价格下调空间已经不大，在10月会基本趋于稳定，对于有刚性需求的买家来说，这个十一黄金周是入市的好时机。
开发商调价基本到位
根据房管局公布的数据显示，6月和7月销售面积分别为66万平方米和67万平方米，但这两个月是反应5、6月的销售情况。而去年的月均销售面积约为67万平方米，五一小黄金周的成交面积已达到去年的平均数。而且今年还受5月四川地震、 6月连续大雨的自然天气以及通货膨胀、股市低迷等影响。所以保留7天黄金周的十月其销售是可观的，是可以入市的，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江如是分析。
这几个月保持60多万平方米销售面积，说明开发商目前的这个价位已经算是达到购房者的心理价位了，开发商已经调到差不多的位置了。黄金周前后除了自住买家可以入市以外，二次置业或是投资者也可以考虑了，因为目前的房价已趋稳定，而且目前美国已开始救市了，股市的情况也将有所改善的。
明年供货未必如今年充足
今年下半年有5～5.5万套的供货量，有2万多套的新货，包括全新盘或是旧盘推新。黎文江说，供应多，选择的余地也多，而且是新货开发商定的价格也会比较合理，这个是入市的一个很好机会，而且90平方米以下的比较多，总价较低，对中低的购买者来说是可以承受的。
中地行董事长徐建平说“虽然今年下半年有个较大的供应量，但是明年的货就不一定够了，因为目前正在开工的楼盘减少了，开工量少了”。所以，目前的开发商在这个阶段面对着资金压力，纷纷作出让利，等周转期过了，10月份后楼市还是健康的，黄金周是入市的好时机。
什么户型最吸引？
“今年十一黄金周，中小户型仍是成交主力。”据中地行提供的数据显示，广州十区商品住宅新货中，100平方米左右的两房到三房的中小户型单位占相当大的比例，大部分集中在荔湾、海珠等中心城区。
据中地行数据显示，今年十一黄金周，广州十区商品住宅中，中小户型单位占相当大的比例。
资深房产专家李霖认为，100平方米左右的两到三房单位将是黄金周的成交主力，超过三房的四房及四房以上单位，将会面临较大的销售压力。他认为，目前，买方和卖方已经有了“仇视”情绪，买方认为楼价可以再降，而卖方则觉得楼价已到底，在这种情况下，促使成交的重要砝码，就是总价不太高的中小户型单位。
而中地行董事长徐建平则表示，今年比较受欢迎的户型有两种：一种是100平方米左右的两房到三房单位，总价偏低，主要是一些想解决目前居住问题的买家，包括首次置业者；第二种是160平方米左右的中高档户型，主要是一些为改善居住环境的买家。
中地行市场部总监张斌表示，成交量少并不代表低需求。他分析，目前，市场住房需求仍很旺盛，只是在整体市场不乐观的影响下，这种需求暂时被放缓或者被抑制，从现实来看，释放需求的重要砝码依然是“总价”，总价相对低的中小户型单位将是今年十一黄金周的成交亮点。从成交区域来看，成交比较火爆的可能集中在荔湾、海珠、天河等中心城区。
谁最可能出手买楼？
常言道，即便楼市“牛市”的时候，也有人不买房或者买不起房。同样道理，在目前楼市“熊市”的状况下，尽管少人买房，但买房的人群仍然存在。据记者了解到，目前买房者多为以下几类：
一类
为结婚而买房的年轻一族
陶想在广州某报社工作，尽管只有25岁，但由于是家里的独子，父母“催婚”已经很久了。加上认识现在的女朋友也有2年多，双方父母都希望他们能早点结婚，因此目前正四处看房。
前几月，凤凰城4000元/平方米的价格打动了他，但由于两人都在天河上班，尽管有辆小车代步，但他们仍然认为买在那里，每天来回上下班路上要花费不少时间，因此打消了购买念头。此外，岭南新世界、逸景翠园、尚东峰景等都留下了他看盘的身影。陶想告诉记者，现在初步打定主意要买尚东峰景一套80多平方米的单位，约8700元/平方米。
点评：目前一些小户型单位主要吸引的目标客户就是结婚一族，由于楼价过高，一些80多平方米的单位打造成小三房单位颇受结婚一族的喜欢，楼市的刚性需求很大部分来自这类人群。
二类
有父母支助的单身人士
露露去年刚毕业，但她却丝毫感觉不到高楼价的压力。一毕业，父母就在珠江新城某楼盘给她买下了一套50多平方米的单身公寓，总价80多万元。
由于父母在上海做生意，家里已经开了好几家公司了。大学毕业后，露露执意来广州工作，父母怕她租房的环境不好，因此计划给她买套单身公寓。露露上班的公司在珠江新城，没有经济压力的她自然首选该地段的楼盘。露露告诉记者：“这套房我先暂时住着，等结婚以后再把它租出去，小户型在广州还是挺好租的吧。”
点评：一些“80后、90后”独生子女家庭经济条件好，他们往往在家里的支助下买房，尽管户型要求不大，但他们要求周边交通、生活配套等条件有较高要求，无论吃、穿、住、行都得方便。
三类
有换房需求的多次置业者
张先生今年40岁，和太太在珠江新城居住了近5年，随着几个孩子都生儿育女，平时一到周末，90多平方米的房子里就挤满了人，让“不够住”让张先生有了买房的打算。最后，夫妻俩决定购买中海璟晖华庭的新一期单位，以便在周末享受家庭乐。
点评：换房一族也在目前的买楼者中占了相当比例。他们和首次置业的人相比，对价格敏感度相对较低，但对于户型结构、产品质素等要求比较高。
楼市供应充足吗？
中地行的最新统计数据显示，今年十一黄金周，广州十区商品住宅总供应量近1.5万套，主要集中在白云、海珠、番禺、天河、荔湾等五个区域，占总供应量的近80%。花都、南沙等相对偏远的区域，其供应量不到全市的20%。不少业内人士表示，从目前市场承接力来看，黄金周期间1.5万套的供应量过于充足，甚至供应远远大于市场需求。
中心城区成供应主力
从供应板块来看，番禺区主要集中在亚运村板块，其中，新盘东湖洲花园十一黄金周期间推货量近1000套；天河珠江新城依然是供应亮点，位于金穗路的新盘领峰即将推售的1栋48层就有300多套单位；海珠的滨江东、江南大道、工业大道等都有相当大的货量，大部分属于新货推售；白云区，除供应量相当大的金沙洲板块以外，广州大道北也有1000多套新货。
中地行市场部总监张斌表示，从供应区域来看，今年十一黄金周与以往相比有着明显特点，主要供应区域由之前的郊区转移到中心城区。“前几年，大户型相对集中的郊区商品住宅，受新政的影响暂被搁置，又由于近两年土地供应主要集中在中心城区，从而造成今年十一供应相对集中在中心城区。”
供应大于求现象凸显
据了解，今年上半年广州十区商品住宅批准预售面积为339.45万平方米，与去年同期相比增长了21.8%，交易面积则大幅下跌了43.5%，不及去年同期的六成（约56.5%），月均成交面积仅约40万平方米，成为连续5年供不应求之后的首个供过于求的年份。
中地行董事长徐建平表示，今年上半年，广州楼市的成交量只占全年的40%左右，开发商产品“存量”仍然很大。从广州整体楼市来看，今年国庆黄金周以后，新增“建设量”将不断减少，在现金流、资金回笼的压力下，开发商必将抓住这一时机，加大存量供应。
资深房产专家赵卓文认为，广州商品住宅于今年年初就已进入供过于求的阶段，市场承接力早已不能承受之重。今年还剩下不到4个月，房地产企业在争业绩、还债务等各种压力下，势必在今年十一黄金周采取降价优惠策略争先入市，这样给本已“过于饱和”的市场雪上加霜。
新开楼盘命运如何？
据经纬行研究中心统计，下半年十区可售总货量为5～5.5万套，大部分集中在9、10月推货：9月预售面积为105.43万平方米，为全年最多，10月则为77.59万平方米。
虽然“金九”已来，但仍有不少开发商把开盘时间往后延续至十一黄金周。不少开发商表示，国庆是推盘的大好机会，无论如何都不会错过。预计国庆前夕推盘的有，白云区全新盘美景国际公寓，白云尚城三期、保利西江月、保利紫微，花都区有全新盘保利城，富力金港城、大运家园，番禺有莲花湾畔，珠江怡景湾等，而像老城区的有力迅原筑、心江南等。
预登记现场人气极旺
记者近日踩盘发现，一些还未开盘或是刚开不久的楼盘现场有十几台客的现象不在话下，而一些仍有货源的旧盘现场人气明显不足。像白云区的美景国际公寓预计国庆前夕开盘，其均价为9800元/平方米，带1000元/平方米的装修，以小户型为住，一梯两户，南北对流，处在服装、皮具、美容、化妆品、鞋业商圈周围，较多小生意人过来看楼，且具有一定的投资潜力。所以现场有好几台客向销售人员咨询该楼盘。
又如花都全新盘保利城预计价格为3500～5300元/平方米，带1200元/平方米装修，其价格相当具有吸引力，且小区环境优美。现场更是人气顶盛，有不少人当场就已经交定，据销售人员称在预定中广州买家占了40%。而位于江南西的可逸豪苑二期，在金九开盘，现场有不少诚意买家看楼，据销售人员称开盘当天就已经买了超过70%。
新盘可选择余地更大
对此经纬项目发展研究部副经理朱欣苑说，“只要是同一区域内先将价格调整到位的盘，是能很好促进销售的，而对于一些将在黄金周前夕推出的新货或新盘，在销售方面其宣传力度会更大些，价格也会定的比较合理，因为这个是根据目前市场情况所定的，且不用过于顾虑老业主的反应，推广会更为顺畅些。今年上半年很多消费者一直处在观望状态，而刚性需求效应一定会释放的。预计7天黄金周，人气和去年相比差别不会太大，但是少了很多投资客所以今年黄金周的人气与销售数量还是比去年弱一些。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，黄金周期间新楼盘销售将会不错的，毕竟有2万多套新的供货量，开发商在定价上比较灵活、合理，购买者选择的余地也大了。在人气与销售量方面新盘会比老盘更胜一筹。
哪里有笋盘？
十一黄金周，哪里找笋盘？不少业内人士表示，“低价盘”不能作为笋盘的依据，对于买家而言，淡季不代表就没有好的房子可以选、没有淘金机会，旺季也不代表就一定可以买到称心如意的心水单位，关键还要看产品和地段等。一般来说，淡季置业要选择一些具有保值增值潜力、变现能力强的物业。
珠江新城楼价见底
中地行董事长徐建平认为，受土地成本及建筑成本等因素控制，珠江新城目前的销售价格已基本见“底”了，黄金周期间，开发商可能还会有一定的降价优惠措施，不乏有笋盘，对于买家而言，黄金周是入市的时机。
近期，珠江新城楼价回落明显，已由去年的均价25000元／平方米以上，回落到18000元／平方米，个别新盘销售价格低于1.5万元/平方米，降价幅度近45%。据了解，继月岛以16888元/平方米开盘之后，富力威尔斯公寓销售价格也是从1.5万元/平方米起。汇峰、珠江太阳城裕富公寓等新推出的一批特惠单位，最低价也在1.5万元/平方米左右。
资深房产专家赵卓文认为，优质的物业和不可替代的物业永远具有保值、增值的性质。珠江新城大多属于稀缺性物业，买少见少，当前楼价回落明显，再降的可能性不大，不管是自住者还是投资者，珠江新城都是不错的选择。
中心城区笋盘涌现
据了解，今年十一黄金周，广州十区主要供应量集中在荔湾、海珠、越秀等中心城区，除一些属于旧盘新推以外，还有相当一大部分属于新盘新推。有不少业内人士认为，在开发商大打“价格战”争抢买家的情况下，中心城区将会涌现批量笋盘，买家可以坐享渔人之利。
中地行市场部总监张斌认为，几个供货量比较大的板块，如宝岗大道、白云大道、中山大道沿线等板块，在价格战的拉动下，部分配套成熟、交通方便的大型品牌楼盘，也跟着追风降价，价格回落明显。据了解，位于宝岗大道的某品牌发展商开发建设的公寓，销售价格已由去年的13000元/平方米回落到8400元/平方米。
同时，中地行董事长徐建平表示，受经济适用房、限价房的影响，科学城板块和金沙洲板块的楼价回落明显，再加上下半年这些板块的供应量相对较大，黄金周期间，降价及优惠幅度会更大。如金沙洲的中海金沙湾及即将推出的别墅项目金沙熙岸、万科金域蓝湾等，性价比相对较高。
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