关注：石牌村将全拆拟建大型高档商住区!
时间:2007-07-20 12:20:21 来源: 作者:
石牌IT商圈全国闻名
日前，天河区石牌街党工委书记唐锡汉在公开场合透露了石牌村改造的最新进展。他表示，占地28.8万平方米的石牌村将全部清拆，重建成高档商住区，虽然目前具体改造时间要待政府敲定，但可以明确的是，石牌村已具备了改造的基础。
消息传来，房地产业界人士无一不表示，石牌村若能成 功改造，对本区域和周边区域将带来翻天覆地的变化，房地产开发价值将有一个质的飞跃。
商住价值居“城中村”之首
由于石牌村位处天河中心区域，石牌东、石牌西两条路连接中山大道和黄埔大道，这里也是华南最大的IT商圈核心地带，周边电脑城林立，目前又有岗顶地铁站，可以说，石牌村地理位置的优越性明显。多位房地产业内人士更指出，即使与珠江新城内的猎德村相比，石牌村的商业优势更大，商住价值位列广州138个“城中村”之首。
唐锡汉也表示，石牌村的改造规划方案早在2005年已获市政府批准，计划将城中村的握手楼全部拆掉，打造一个全新的高档商住区，发展高级写字楼和酒店业。
容积率将比珠江新城低
按照城市规划，石牌村建设范围内将有2横1纵共3条红线宽度为20米的城市道路穿过。业内人士分析，市政道路的建设除了可以改善石牌地区的交通、IT商业状况外，也在客观上成为启动石牌村改造的契机。
而唐锡汉透露，改造后的石牌村容积率绝对会比珠江新城低，石牌村会拿出较多地方建公建配套设施和公共绿地，并为附近电脑城建设配套设施。根据相关规划，改造后的石牌村还会形成石牌西IT商业街、石牌东游憩商业街等综合发展区。
将建成超大型商住小区
资料显示，石牌村占地28.8万平方米，建筑面积近100万平方米，若只是按1：1的回迁面积计算，已经是个百万平方米的商住小区，这样的规模在广州市中心可以说是绝版了。专家指出，石牌出现如此规模的商住小区，区域形象的提高将为商品房销售创造更好的外部条件，而且明晰的区域功能划分，会直接带动石牌地区商业地产的开发。
对于房地产开发商来说，他们更关心的是石牌村的改造思路。即将开始改造的猎德村目前思路已经明确，将按照“三三制”原则进行，三分之一的土地用作商业，三分之一用于村民安置，三分之一作为集体经济的预留地。这无疑大大提高了开发商参与城中村改造的积极性。不过唐锡汉并未明确指出石牌村的改造思路，只是说猎德村对石牌有一定的借鉴意义，但改造是一村一策，石牌村不能强搬猎德村改造，将按照市、区的要求，逐步推进。
改建占地28.8万平方米的石牌村，将是一项浩大的工程。王翔/摄
现状
发展受阻,已到了不得不改的时候
石牌地区电脑城密集，除带旺该商圈人流外，更为石牌村带来了商业繁荣。据成交数据显示，目前石牌村两条主要道路石牌东、石牌西路的临街首层铺面月租已达400元/平方米。然而，石牌村脏乱的现实情况，使得石牌的交通、商业状况都难有大发展。
满堂红等多家中介行负责人分析，由于石牌村的存在，也使得石牌的住宅价值提升滞后于天河其他区域。以一手住宅开发为例，尽管近年石牌新盘供应并不算多，但石牌村确实影响了楼盘形象，像最新开发的阳光都会广场、MBA国际公寓等楼盘售价都远远比附近的珠江新城、天河公园板块楼盘要低。这些楼盘进入二手市场后的升值潜力，也普遍低于其他区域。
顾虑
村民投资回报可能降低
据中介人士介绍，石牌村村屋大多建到3至4层，村民将之划分成单间以数百元/间的租金出租，村民可收获超高回报，一栋楼每月租金就能达上万元。
按目前的改造方案，在免费获得回迁房前，村民可选择以成本价购买珠江新城的安置公寓。购买方案是按家庭成员在经济社的股份，每一股买一平方米，家庭主要成员每人有30至40股，加起来是100多股，住房面积约100多平方米。
满堂红暨大分店店长金晓玲分析，即使以3000元－4000元/平方米的成本价购得珠江新城公寓，计算起来，1个100平方米单位的投资回报远远没有村屋出租高，这样村民可能会有更多的考虑。
廉租屋消失削弱IT商圈竞争力
也有业内人士指出，正因为石牌村能提供大量廉价出租屋，才会有不同层次人群聚集，给石牌这个华南最大的IT商圈提供了大量廉价劳动力。IT商圈需要各种技术人员、销售员、货运司机、搬运工、餐饮人员等。廉租屋既为低收入人群提供了就近工作的机会，也为IT企业提供了廉价货仓，这保证了IT商圈可以长期低成本运作。
一旦石牌村改造成高档商住区，高涨的房价可能会逼走低收入的物流业从业人员，货仓租价的上升也会令商圈竞争力下降，甚至可能影响人气。因此业内人士建议，石牌村改造能否兼顾“平民化”。
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